人口決定房價，中國前10大城市，到底誰最能挺過樓市風暴？

      2018年是中國樓市的風暴之年。

      貨幣政策的收緊，租賃用地的擴張，房產稅的呼聲高起，2018年的樓市，已經漸入風雨飄搖之中。

      今天著實花了些功夫，盤點了中國前10大城市的人口走勢，而在樓市的風雨飄搖之中，到底誰最能挺過風雨、先見彩虹？又到底什么才是樓市的諾亞方舟？

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      人口才是房價走出“風暴口”的諾亞方舟！

      在順周期時，資產價格的上升，極容易增加投資者的思維惰性，過去20年的房價走勢即是如此。

      但是，在房價已經到達平衡周期時，對決定房價走勢的諸多因素，就有必要仔細厘清，誰是次要因素，誰是主要因素？誰對短期走勢有影響，誰對中長期走勢有影響

      貨幣政策、信貸政策、供地政策、以及限購、限售政策等等，這些僅是次因素，也僅僅對短期房價走勢構成影響。

      那么，誰才是主要因素，誰才對中長期房價走勢構成影響呢？人口?。?！

      道理很簡單，任何一個城市的房價走勢，短期炒買炒賣或可，但是，歸根到底，取決于真實居住的需求——不管是租房子住，還是買房子住，只要真實居住的需求強烈，房價即便短期不漲，中長期依然是要漲的，而如果真實居住的需求減弱，房價即便短期大漲，中長期依然是扛不住的。

      一個城市真實居住的需求，取決于其常住人口的變化——常住人口增長了，房價必然有上漲的潛力，常住人口減少了，則房價有下跌的空間。

      而在房價處于宏觀調控疊加政策調控的“風暴口”之下，誰最能挺過風暴，顯然是常住人口增長的城市，誰最經不起風暴，當然是常住人口減少的城市。

      02

      那么，2018年，中國的大城市，到底誰最能挺過風暴呢？

      我挑選中國前10大城市，先來看看過去一年常住人口的變化（2017年）。

      第1名是深圳！

      在過去一年，深圳常住人口足足增長了近62萬人，這是繼2015年增長60萬人、2016年增長60萬人之后，連續三年，每年增加50萬+的常住人口，這是中國的城市奇跡，在互聯網新經濟的帶動之下，這座移民城市對于人才，依然具有不可或缺的魔力。

      第2名是廣州！

      2017年，廣州常住人口足足增加了45萬多人，已經成為1450萬人口的超級大城市，其常住人口增長，最近三年保持每年40萬+的態勢，也充分證明這座歷史悠久的“對外窗口”城市，依然煥發著不可抑制的活力。當然，與深圳人口增長來自全國相比，廣州的人口增長至少有一半來自省內。

      第3名是杭州！

      繼2016年常住人口增長17萬人之后，杭州對人口的吸引力，仍在持續升溫，2017年常住人口大幅增長了28萬人，這是這座江南名城歷史上所沒有過的，除了900多年前南宋定都杭州造成北方人口大幅遷入外。雖然，杭州的常住人口增長低于廣州，但是，在以阿里巴巴為首的互聯網企業帶動之下，其常住人口的增長，絕大多數來自全國各地，人口增長的質量相對優于廣州，所以，最近半年，一度有“北上深杭”的說法。

      第4名—第7名，在前10大城市中，常住人口增長整體均為正，排名位居中流，就不一一細述了。當然，從中長期看，重慶、武漢這兩個城市的房價，依然有較大的上漲潛力，畢竟房價的基數，在中國大城市中相對偏低，而常住人口的增長，最近三年年均都在15萬以上。

      北京、天津和上海，是常住人口增長的倒數三名，也是中國前10大城市中，僅有的人口增長為負的城市。

      倒數第二名，天津，這座北方的港口之城、重工化業之城，其2017年常住人口呈現流出的態勢，港口之優勢，對于新經濟的發展并不加分，而重化工業則更是在環保壓力之下萎靡不振，若論GDP增速，2017年天津則在前10大城市中倒數第一，經濟如此不堪，其人口流失并不意外。

      倒數第3名北京，倒數1名上海，一個是帝都，一個是魔都，這兩座中國唯一的超級大都市，2017年常住人口分別減少2.2萬人和7.52萬人，這同樣并不令人意外，一是超強的限制落戶政策，你買得起房，也不一定落得了戶，更何況，你買得起，也不一定有購房資格，二是超高的房價、以及企高的生活成本，已經使一部分北漂無奈逃往二線城市。

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      當然，除了上述前10大城市外，在蘇州、寧波、西安、青島、石家莊、合肥等二線城市中，2017年常住人口增長，最值得一提的是長沙，2017年長沙常住人口增長了27萬多人，相對偏低的房價基數，目前僅1萬元/平米稍多些，其未來房價應該依然有較大的上漲空間（2017年已上漲40%左右）。

      人口才是決定房價的核心因素！

      2018年是中國樓市的“風暴之年”，并且這一風暴至少將持續3年。我們需要觀人口之增減，從而預判房價之走勢，以避免房價之風險。

      危機已經臨近，對于人口增長為負的京津滬，在未來三年，雖然不至于發生暴跌之風險，但是，房價至少將橫盤三年之久——不漲就是跌，因為你的資金有成本。

      而在房產稅漸行漸近之下，在未來3年，高房價的城市，其房價壓力將顯著高于低房價的城市，畢竟，未來房產稅將是以房屋總價為基數的，同樣是100平米的小三房，北京價值1000萬，而長沙可能僅有100萬，從而所交房產稅的金額，也將是長沙的10倍，但是，從事同樣一份工作，你在北京的收入，難道會高于長沙的10倍嗎？不可能！你至多是長沙的1倍。

      2018年，早準備，方安心！